近年来，由于房地产交易市场的活跃，诉房屋产权登记发证行为的案件持续上升。由于我国房地产等级制度的不完善，现有立法对房产登记发证行为的性质、对房产登记机关的权属及职责没有明确、统一的规定，对司法实践产生了一定的负面影响。再加上此类案件涉及行政诉讼与民事诉讼的交叉，对此类案件认识上存在标准不一的现象。现就这一类行为的性质、登记机关的职责、法院的审查标准三个方面谈一些看法。

    一、房产登记发证行为的性质

    房产属于不动产，因此不动产登记的性质即是房产登记的性质。它所体现的是国家对不动产物权关系的干预，干预的目的旨在明晰各种不动产物权，依法保护物权人的合法权益。从不动产登记行为的内容看，它即不是赋予权力或免除义务，也不是设定义务或剥夺权力，而是确认某种法律事实或法律地位。所以不动产登记行为的性质可进一步界定为行政确认。故房产登记行为应当纳入行政诉讼的范畴。

    二、登记机关在发证时的审查义务

    从国家机关的分工而言，登记事项本属民事权力，民事权利发生疑义或争议时当事人自然可以通过司法途径来解决，既然作为行政机关的房地产登记机关无权审核权属归属，就不应苛求其登记时进行实质审查，而仅能要求其进行形式审查。

    一般情况下，形式审查已经能达到实质审查的目的。原因是，我国有关法律法规规定申请人提交的申请材料是建立在调查基础之上的，具有客观可行性。只要申请人严格依照法律、法规的规定提交完整的书面申请材料，这些申请材料已足以证明申请人是否是真正的权利人。当然，不排除有人故意申报不实，在房产存有争议的情况下申请登记，即使登记机关尽到一切注意义务也不能发现这一事实。由于登记机关没有进行实质审查导致登记发证认可的权利人与实际权利人不一致，影响交易的安全与稳定。但这种情况毕竟是少数，如果因为偶尔的申报不实而让行政机关对所有的申报进行实质审查，则行政机关整日限于被动的疲于奔命的状态，这有悖于行政机关的效率原则。所以，不必在当事人根本没有发生争议的时候费力调查，况且在缺乏当事人之间对抗的情况下要查清事实是非常困难的。综上，房产登记进行形式审查是一种必然的选择。

    三、行政审判的标准

    依行政诉讼法第五十四条规定，合法的具体行政行为的标准是：主要证据确凿充分；适用法律法规正确；符合法定程序；不超越职权；不滥用职权；不存在不履行法定职责的问题。行政审判对一般的具体行政行为的审查标准也在于此。

    既然行政诉讼法第五十四条给我们框定了行政审判合法性审查的标准，房产登记发证作为一类可诉的具体行政行为，对其的审查标准无疑理应符合行政诉讼法的要求。抛弃行政诉讼法的普遍的审理原则，绝对地主张性质审查主义或实质审查主义都是不妥的。

    一般情况下，大多数申请人能循规蹈矩，依法提供法律法规所要求的书面材料。在这种情况下，只要登记机关尽到形式审查的义务，其所作的登记发证行为应能经得住法院的合法性审查，法院经过对这些证据进行三性审查，得出的房屋权属的结论当与登记机关的结论一致；相反，若登记机关没有尽到形式审查的义务，法院经过诉讼审查，很有可能得不到与登记机关一致的结论，即法院认为申请人提供的证据由于存在这样那样的原因，导致申请人认为该房屋权属由其所有缺乏事实依据。在这种情况下，如果登记机关已为该申请人登记发证，则该行为就被认为是证据不足，理应撤销。在这种情况下，法院进行形式审查也好，实质审查也好，效果是一样的。另一种情况，申请人故意提供虚假材料或瞒报真实情况，有时候，申请人欺骗的手段非常高明，登记机关即使已经尽到了形式审查的一切义务还是不能发现申请人的申报不实，导致登记发证与实际不符。这种情况下，由于司法是最终的救济渠道，法院是公正的最后屏障，所以法院的审查义务应高于登记机关。而且在这一种情况下，提起诉讼的一般是与申请人相对的实际权利人，这样，法院当然比登记机关了解的情况更加全面，掌握的证据更充分。法院经过全面审查，发现登记发证的状况确实与实际情况不符，法院完全可以以证据不确实充分撤销登记机关的登记发证行为，并可依行政诉讼法第五十四条第二款的规定责令房管机关重新登记发证。在这种情况下，法院的审理达到了实质审查的效果，与实质审查有一定的重合之处，但法院践行的依然是行政诉讼法普遍的审理原则。

    为了提高登记的准确性，避免或减少在行政诉讼中败诉的几率，登记机关应正确发挥形式审查的职能，合理运用证据规则，对申请人提交的申请材料严格遵行证据的三性进行审查，恪尽登记机关应尽的注意义务，如认真核对，注意材料来源是否合法、形式是否合法，注意有无涂改现象，有无前后矛盾之处；运用证据规则、逻辑原理仔细分析所有的材料是否能形成锁链，是否能得出申请人是惟一合法的权利人。