2004年2月原某乡政府与被告约定将某厂房、场地租赁给被告使用并签订了一份《协议书》，协议租赁期限为70年。后经乡镇行政区划调整，撤销了与被告有约定的原某乡政府，将其行政区域划归原告管辖，原告认为该约定违反了相关法律规定，申请确认超过二十年的部分无效，经与被告协商无果遂起诉至法院。

    法院审理后认为当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。关于本案，综合考虑案涉《协议书》及补改协议的名称、签订主体、签订内容、签订方式、履行情况等，《协议书》及补改协议应为土地租赁合同性质。因此，原告要求确认原、被告2004年2月16日签订的《协议书》中租赁期限超过20年的部分无效，理由正当，法院予以支持。

    《中华人民共和国民法典》第七百零三条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

    《中华人民共和国民法典》第七百零五条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

　　租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

   《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

　　当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

    租赁合同具有期限性，这是基于租赁合同的性质而决定的，因为在租赁合同中仅有财产的使用、收益权发生了转移，财产的所有权并未发生变动，租赁期限届满后应返还租赁物。一旦期限过长，出租人享有的所有权会形同虚设，不仅影响出租人对租赁物的使用权益，也违背了租赁合同的设立初衷，使租赁合同无异于转移财产所有权的买卖合同。当双方当事人不能自己寻找一个公平的交点时，法律总是要在利益双方中找出平衡点的。这也是规定最高租赁期限的一个目的。