基本案情

    2022年1月，某房产公司与赵某签订了商品房买卖合同，房产公司将案涉房屋卖与赵某，后房产服务中心对该合同进行了登记备案。同年12月，案外人张某因与赵某民间借贷纠纷一案，申请诉前财产保全，法院将案涉房屋予以查封。次年5月，房产公司以赵某未按约支付房款为由将赵某诉至法院，要求解除商品房买卖合同。经法院主持调解，双方达成调解协议，解除了该商品房买卖合同。2024年7月，房产公司提出书面执行异议，认为商品房买卖合同已经解除，案涉房产所有权人为房产公司，并非赵某，要求解除对案涉房产的查封，法院经审查后驳回了房产公司的异议请求。房产公司不服，提起执行异议之诉。张某则认为，案涉房产查封在前，商品房买卖合同解除在后，房产公司与赵某为了阻止和逃避执行，恶意串通解除双方签订的商品房买卖合同，应予以驳回。

    法院判决

    法院经审理认为，案涉房屋买卖合同虽备案登记在赵某名下，但房屋并未进行不动产登记，故案涉房屋在不动产登记之前，赵某享有的系要求房产公司履行案涉房屋买卖合同的请求权，系合同权利。只有当案涉房屋完成不动产登记，登记至赵某名下，赵某才享有案涉房屋所有权。本院依据原告与赵某达成的协议解除了案涉房屋买卖合同，故赵某享有的案涉房屋不动产登记请求权因合同解除而消灭，赵某不再对房屋享有物权期待权。而房产公司作为开发企业，持有完备建设手续，合同解除后应确认为房屋所有权人。后法院依法判决不得执行案涉房屋，并确认房产公司为房屋所有权人。

    法官释法

    本案系诉争房屋被查封后，原告以案涉房屋买卖合同被协议解除为由提出执行异议之诉，能否阻却本院对案涉房屋的执行。案涉房屋查封的执行效果取决于房屋能否完成不动产登记，能否确认房屋归属。在已确定房产公司为房屋所有权人的前提下，房产公司有权向法院申请解除查封，排除执行。

    法条链接

    《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。