目前，随着我国社会主义市场经济的高速发展，不动产作为财产的主要形式之一，也在发生着巨大的变化。社会生活中，它与人们的联系更加紧密，但是其中所产生的问题也越来越突出，因不动产引起的纠纷在不断上升，而我国与之相对应的法律体系却不够健全。

    在立法实践中，法律法规对不动产所有权的保护与社会发展不协调，加之我国长期以来对不动产所有权的保护缺乏重视，实际生活里，一些不动产纠纷无法得到有效的法律保护，使原本可以避免的损失扩大化，甚至发展成为不动产犯罪。这些问题引起我国政府与法学界人士的高度重视，也成为学术研究的一个热点。因此，对不动产所有权的法律保护进行探讨与研究，有助于解决上述问题，并且对完善不动产所有权的立法，使之符合当代中国的国情和社会主义经济建设的要求，保障社会主义经济建设的健康有序发展和构建社会主义和谐社会起到极大的推动作用。

    不动产所有权是以不动产为标的物的所有权。不动产指无法移动或移动后会导致形状、性质改变的物。不动产所有权的特点在于其移转必须采取特定的方式。其主要的形式是以土地所有权、房屋所有权为主要产权内容的。我国不动产所有权主要包括以土地及房屋为主要内容的产权，民法通则以及土地管理法等法律确认了土地所有人的独占性支配权。虽然法律没有明确规定其效力范围，但从法律的宗旨及其实践来看，土地所有权的效力范围在横的方面，是以地界为限；从纵的方面，不仅包括地面，也包括地上及地下。但是，我国土地所有权的这种及于地上及地下的效力，并不是无限制的。这种限制主要有两方面：一是内在的限制。土地所有权的客体，以人力所能支配并满足所有人的需要为要件，土地所有权的支配力，仅限于其行使受到法律保护的利益的范围。对此范围外他人在其地上及地下的干涉，土地所有权人不得排除。二是法律的限制。法律对土地所有权的限制很多，除了相邻关系的规定外，还有国防、电信、交通、自然资源、环境保护、名胜古迹等方面的限制。

    不动产所有权中的房屋所有权是以房屋为其标的物，它是房屋所有人独占性地支配其所有的房屋的权利。房屋所有人在法律规定的范围内，可以对其所有的房屋进行占有、使用、收益、处分，并可排除他人的干涉。在我国，根据房屋坐落的位置不同，可以把房屋分为城镇房屋和农村房屋。城镇房屋是指坐落于城市、县城、建制镇和工矿区的房屋；农村房屋是指坐落在农村的房屋。我国对城镇房屋的管理制度较农村房屋要完善一些。例如，城镇房屋都已普遍实行了房屋产权登记制度，包括设立登记、变更登记和消灭登记，而农村房屋则还未完全建立房屋产权登记制度。

    长期以来，我国形成了以社会化大生产为主要特点的城市经济和以农户小生产为主要特点的农村经济并存的城乡二元经济结构。而“户籍制度、土地制度、就业制度、社会保障制度等一系列制度是造成中国城乡二元结构体制的根源。”土地制度在我国不动产所有权制度安排中具有举足轻重的地位，土地上的建筑物和构筑物等不动产所有权的确立则以相应的土地制度为依托。但是，我国法律中不动产所有权的主体却不太明确，从而导致不动产所有权遭到侵害。

    我国民法主要是通过民事诉讼和民法方法对不动产所有权进行保护。民法对不动产的保护，可以依据权利人是否通过诉讼程序而分为不动产所有权的自我保护和诉讼保护。在所有权转移和流通上，不动产必须经登记公示和采用书面形式；在物的利用上，不动产设定了用益物权和抵押权；在物的取得方式上，不动产取得仅限于继受取得，主要是转让。民法上，不动产物权的取得、消灭和变更，非经登记，不能产生法律效力。因此，不动产物权的转移必须符合法定的形式要件。根据我国法律规定，土地使用权可以依照法律的规定转让，但土地不得买卖，因此法律上不存在土地所有权的转移问题，依法能够转移的不动产主要是房屋。

    我国不动产物权的变动，民法上以登记为物权的公示方法。不动产登记实行的是登记发证制度，即一方面将其权属状态记载于主管机关的簿册中，另一方面向权利人颁发特定格式的证明文件。这种做法可为外界了解不动产的权属状态及权利人保全其权利提供足够便利。不动产登记是不动产物权取得、变更与废止的要件，按照被登记的实体权利划分，可以把不动产物权登记划分为所有权登记与他物权登记，或者称为物权变动登记和物权设定登记。

    改革开放以来，我国对城市土地产权制度进行了较大程度的重构，法律上逐步确立了土地所有权与使用权分离的产权安排。可是，这种将土地产权简单地区分为土地所有权与使用权，并在实践中执行双重使用权标准的做法，严重阻碍了规范化的城市土地市场的形成和发展。尤其是通过行政划拨方式获得土地的土地使用权人没有一定限制条件下的转让、出租、抵押等处置权，只有本来意义上的土地使用权。从而使不动产的权利行使得不到有效的法律保护。

    随着改革开放和建立市场经济的深入，我国原有的公有制经济的一统局面被打破，财产所有权的格局也发生重大变化：所有权主体由单一变成多元，所有权内容由统一变成分离，而且这些变化正日益地从动产发展到不动产。作为社会财产重要组成部分的不动产，其占有、使用、收益、处分四项权能越来越多地呈现分离状态，如国家、集体和单位、个人之间在土地、房屋等不动产所有权、占有权、使用权上的分离、交叉、重合。同时，市场经济又直接表现为商品交换关系，每个主体都追求利益最大化，而多元主体、多重利益需要又不断抑制利益的最大化，从而产生利益冲突，使不动产与人们的利益联系更加密切。如此一来，不同主体在追逐利益最大化时，出现不择手段地侵犯他人不动产所有权的行为就成为可能，尤其是房地产新兴产业的兴起和发育，城镇住房制度改革的展开和深化同时加大了这种可能性。这就要求我们的社会主义国家，更应当注重物权法功能的和谐。正如有的学者指出，所有权社会化观念因为兼顾个人利益和社会利益，既合乎社会主义又保护个人自由，它将成为21世纪所有权思想的主流。在这种所有权绝对理念已经向社会的所有权和社会与个人利益相调和的理念转变下，未来物权社会化趋势将主要体现在：第一，明定不动产所有权的效力范围；第二，限制所有权的行使，明定相邻关系为限制所有权行使的措施；第三，赋予所有权人以法律及社会需求的各种负担。另外，物权特别是不动产所有权本来是权利人对物的现实支配权利，所有人完全可以通过自己的行为对物加以占用、收益和处分，从而实现物的实物利益。这就是重视物的实物利益，以所有权为中心的物权法体系观点。在市场经济下，如何发挥所有权的价值，在价格实现的高度上成就所有权的利益已属必然。

    物权法不仅是确认和保护所有制关系的法律，而且是规范市场经济的基本法律规则。因为任何交易的前提是交易的当事人享有物权，而交易的结果是物权发生移转。所以，物权法首先要确认各类物权，从而确认交易的前提。同时，物权法的一系列规则，如公示公信原则、所有权移转规则、善意取得制度等都是直接服务于交易关系的。当前，市场交易中存在的一些混乱现象，确与物权法不完善有关。例如，在商品房买卖中，由于登记制度不健全，一些消费者在购买商品房时，不能通过查阅不动产登记，了解该房屋是否已经设定抵押或者出售等情况，从而在交易中上当受骗和蒙受巨大的损害。极少数不法行为人将一物数卖，或以已经出售的财产作抵押，以骗取他人财产，甚至从事金融欺诈行为，造成经济秩序混乱，社会信用降低。因此，物权法的建立和完善对于维护交易安全，整治市场秩序具有重要的作用。

    对各类财产实行平等保护，有利于鼓励和刺激人们努力创造财富，促进社会财富的增长。法律本身虽不能直接创造财产，但是可以通过确认和保护财产来鼓励财富的创造。法律的这一功能，主要就是通过物权法来发挥的。古人说，有恒产才能有恒心。如果缺乏完备的物权法，不能形成一整套对财产予以确认和保护的完整规则，则人们对财产权利的实现和利益的享有都将是不确定的，从而也就不会形成所谓的恒产，也很难使人们产生投资的信心、置产的愿望和创业的动力。物权法要对各类财产实行平等保护，即不仅要强调对公有财产的保护，而且也应当将对个人财产所有权的保护置于相当重要的位置；另一方面，物权法要通过确认物权的方法有效地保护财产。例如，承包经营权等，如果不能使其成为物权，而仅仅是短期的合同债权，就很难使其成为长期稳定的财产权利，承包经营权人也难以抵御来自他人的不正当干涉和侵害。物权法通过确认和保护各类不动产物权，稳定各种财产关系，有助于调动亿万人民创造、积累、爱护财产的积极性，促进社会经济的发展。

    物权法的核心内容是关于对不动产里土地的利用。为保证土地的永续利用，首先应该将土地看作自然资源的载体，进一步强化对权利滥用的禁止。其次是明确不动产所有权制度作为强行法的功能，除确立物权法定原则和登记要件主义外，还要突出对耕地的特殊保护。第三是将人役权作为社会保障制度的一部分。我国的划拨土地使用权、集体土地使用权和公有房屋居住权都具有权利主体的特殊性和权利转让的限制性，因而具有传统民法中人役权的性质。第四是发挥地役权在土地资源利用中的特殊作用。地役权的私法色彩较为浓厚，目前一些发达国家已经注意到地役权在保护环境中的重要作用，并进行了卓有成效的实践。只有在立法中确立和实行城乡不动产统一管理的制度模式，才能改变城乡二元经济结构下形成的不合理的不动产管理体制。我国长期以来的城乡二元经济结构下，土地制度形成了重视国有土地监管、轻视集体土地监管的局面，国有土地及其上的房屋等重要不动产早已形成了一整套的不动产产权登记制度，而集体土地与集体土地上的房屋等不动产的确权方式仍缺乏正式性、规范性，导致农民的产权权益得不到保障，利益受损的现象时有发生。近几年来争议不断的“小产权房”问题究其根源，关键在于现行法律与城乡不动产管理模式的严重脱节。只有制定统一的不动产登记法，才能有效规范不动产的确权程序。登记不仅是重要的产权公示方法，也是界定不动产产权的最佳方式，我国不动产登记的相关规定散见于不同法律法规的条文中。在我国目前尚不完善的市场经济体制下，市场主体付出的交易成本相对高昂，加之人们厌恶风险的主观偏好，致使现有低效的制度安排产生了大量的负外部性，这表明现有的制度供给不能满足制度需求，便产生了制度变迁的动机。“制度变迁可以被理解为一种效益更高的制度对另一种制度的替代过程。”制度变迁有诱致性制度变迁和强制性制度变迁之分，国家通过立法制定统一的不动产登记法，属于强制性制度变迁，这类制度创新能够通过国家的强制力短期内快速完成，可以降低变迁的成本，并且更具规范性，制度化水平也更高。因此，在《物权法》的基本思路上，制定一部切实可行的《不动产登记法》是十分必要的。

    对于转型期的我国社会而言，完善对不动产所有权的法律保护，是关系国家经济社会发展全局和人民群众财产利益的大事,是全面落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的重要内容。科学发展观的第一要务是发展，核心是以人为本，我们采取应对不动产纠纷案件的各种措施，不仅要考虑如何尽快恢复和发展生产，确保经济平衡正常运行，还要考虑如何尽快减少不动产侵权纠纷对人们生命财产安全和正常生活的威胁，更要兼顾广大人民群众的根本利益，保障不同利益群体的合法权益。而对于不动产所有权研究的缺乏，反映出我国对不动产所有权的保障意识还不够深，还没有引起政府的足够重视，归根结底，这反映的仍是一种现行立法无法满足当今社会的发展需求的现状。进一步完善不动产所有权的法律保护，从维护社会利益的角度，给予公众更多的权利保障，社会和谐的可能性就越高。这不仅是满足发展进程中的社会不断科学的一种客观需求，同时也是国家政治、法治、经济和文化不断进步的重要体现，对于探讨我国不动产所有权法律保护问题具有重要的理论创新和现实指导意义。