【案件基本信息】

    案由：租赁合同

    当事人

    原告：辉县市某啤酒有限公司。

    被告：辉县市某麦芽有限责任公司。

    【基本案情】

    2011年6月11日原、被告签订了麦芽厂生产线租赁合同一份，主要内容为，出租方原告，承租方被告。1、承租方租赁出租方吴村镇某麦芽厂生产线一条。2、租赁期限五年，出租方从2011年7月1日起将该厂交付承租方使用，至2016年6月30日收回。3、租赁第一年租金为38万元，以后每年为40万元。租金于签订合同之日起3日内承租方一次性交清出租方租金，以后每年6月1日前将当年租金一次性交清。承租方一次性交纳保证金10万元，合同期满后，经双方对设备及其他资产验收后，如无损坏，将押金退回承租方。原、被告签订合同后，原告将麦芽厂生产线交付被告使用。从2012年7月1日起至2013年6月30日的租赁期间内被告已支付原告租金25万元，还欠租金15万元未支付；从2013年7月1日起至2013年11月21日的租赁期间内被告欠原告租金157808元。2013年10月20日原告通过辉县市邮政局向被告邮寄送达了租赁费催缴通知，要求被告于2013年10月28日前支付原告租赁费55万元，2013年10月21日被告单位工作人员闫某签收，但被告仍未履行。庭审中原、被告均认可原告没有通知过被告解除合同。

    【案件焦点】

    双方当事人的争议焦点是否应解除合同，原告诉讼请求解除合同，什么时间是解除合同的时间节点。如适用简易程序审理，判决合同解除，但异议期为三个月，判决生效后，异议期未超过三个月，提出异议的当事人请求确认解除合同的效力，原生效解除合同的判决应如何解决。

    【法院裁判要旨】

    原、被告签订的租赁合同属当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。双方均应按合同约定全面履行各自的义务。原告履行了自己的义务，但被告未按合同约定的时间、金额全面履行支付租金的义务，已构成违约。我国合同法规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。被告违约后，原告经催缴租金被告仍未履行义务。原告根据法律规定有权行使合同解除权，因原告在本案中未提供证据证实已将解除合同的通知送达被告，故自被告收到起诉书副本时解除合同。

    【法官后语】

    我国合同法第227条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。合同法第94条第三项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。通过上述规定可以看出，租赁合同中承租人违约未付租金，并不必然导致合同解除，出租人必须催告后在合理期限内承租人仍未履行的，出租人才可以行使合同解除权。如果出租人未催告直接起诉解除合同，法院很难支持其诉讼请求。同时解除合同的条件成就，并不必然导致合同解除。因法律规定，当事人一方主张解除合同的应当通知对方，往往当事人会认为只要符合解除合同的条件，合同就解除了，解除合同必须有意思表示，并到达对方。所以审理解除合同的诉讼请求，除审理违约外，还应着重审理解除权人是否通知过对方解除合同。

    合同即财富，一方当事人违约后，有些人认为不解除合同会对自己有利，所以并不解除合同。如当事人已通知过对方解除合同，又起诉解除合同，涉及到解除合同的具体时间。解除合同的时间节点关系到多方面情况，如合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。比如当事人向法院起诉前已通知对方解除合同，且通知已到达对方合同已解除，若法院又判决解除合同，就会产生两个解除合同的时间节点，所以法院必须查明诉讼前是否通知过对方解除合同，否则可能会作出错误的判决。在审理请求解除合同但诉前并未通知对方解除合同的案件时，应适用普通程序审理。因在没有约定异议期的情况下，对方提出异议请求确认解除合同效力的时间在解除合同通知到达三个月内，原告的诉讼请求解除合同是通过法院送达起诉书通知对方的，如适用简易程序审结后，法院送达给当事人的起诉书未超过三个月，当事人起诉请求确认解除合同的效力就会使法院处于尴尬的境地，在送达起诉书三个月后，如当事人未起诉请求确认解除合同的效力的，法院判决解除合同会顺理成章。