2007年10月1日起实施的物权法确立了不动产异议登记制度。建设部2008年1月22日发布、同年7月1日起实施的房屋登记办法进一步规定了办理异议登记的程序和条件。异议登记从维护真正不动产权利人的利益出发，为真正权利人提供了一种临时性德救济手段，但是由于现行法律、规章对异议登记规定得不够全面和具体，造成实践中各地审核标准各异。

    一、更正登记与异议登记的区别

    物权法第十九条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求赔偿。”本条是关于不动产登记制度中的更正登记和异议登记的规定。更正登记是对不动产登记簿上的瑕疵记载（错误或者疏漏）进行改正补充而进行的登记。更正登记是彻底地终止现实登记的权利推定效力，终局性地终止第三人依据不动产登记薄的记载对现实登记权利的取得。因此，更正登记是对原登记权利的注销登记，同时是对真正权利的初始登记。根据更正登记程序启动方式的不同，更正登记分为依申请的更正登记和依职权的更正登记两种方式。异议登记是真正权利人及利害关系人针对不动产登记簿的正确性提出异议而向登记机关申请的登记。异议登记作为一种保护真正权利人和利害关系人利益的临时性措施，对登记记载的权利人而言，异议登记可以暂时限制其按照登记簿记载的内容去行使权利；对第三人而言，异议登记可以暂时排除第三人依据登记簿的公信力以取得物权。从物权法第十九条规定可以看出，异议登记并不能独立存在，其应以更正登记为前提。

    更正登记不应是异议登记的前置程序，首先，从保护真正不动产权利人角度看，如果申请异议登记以更正登记为前提，将可能会损害真正不动产权利人的合法权益。因为权利人申请更正登记后，就等于告知不动产登记簿记载的权利人，使其有充分的时间处理不动产，导致真正的权利人最终丧失不动产所有权。其次，从现行法律、规章角度看，物权法虽然明确了更正登记是申请异议登记的前置程序，但是房屋登记办法作为建设部规范房屋登记行为的规章，进一步对异议登记的申请条件和程序作出细化规定。房屋登记办法第七十六条规定的申请异议登记材料包括登记申请书、申请人的身份证明文件，并未列入不动产登记簿记载的权利人不同意更正的证明材料，且房屋登记办法第十八条规定，房屋登记机构应当就房屋登记簿记载的权利人是否同意更正询问申请人，进一步说明异议登记程序不必以更正登记为前提。

    二、异议登记申请材料的审查标准

    房屋登记办法第七十六条规定：“利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料申请异议登记。”关于房屋登记簿记载错误的证明文件，房屋登记办法和其他相关法律法规均没有对这个证明文件的制作主体、内容作出明确规定。房屋登记办法第十八条明确了房产管理局对申请登记的材料应当查验的义务，故房产管理局应当仔细审查证明文件的内容，审查、判断其能否证明该房屋登记簿记载的事项错误，房屋登记机关对当事人提交的登记申请材料，不应仅从形式上审查，且应当对其内容进行仔细审查。

    三、异议登记的时效及被诉主体

    物权法要求的异议登记后十五日内起诉，若利害关系人在异议登记事项受理后，不向人民法院起诉或者向仲裁机构申请仲裁，异议登记的有效期限从受理之日起算为十五天，若利害关系人在十五天内提起诉讼或者申请仲裁的，利害关系人需携带相关证明到房产登记机构申请异议登记有效期限续展手续，且该诉讼指的是民事确权诉讼，而不是指提起行政诉讼。首先，行政诉讼并不能解决物权的归属，物权的归属最终依照民事法律来解决，通过民事诉讼方式来取得。其次，不动产纠纷的是平等民事主体之间的权属纠纷，不是与行政单位的行政争议，该确权之诉不应是行政诉讼而是民事诉讼，异议确权之诉针对的应是侵权行为人而不是行政机关，故异议登记后的起诉，应以不动产登记薄上记载的权利人为被告，而不是以该房屋登记机关为被告。

    异议登记作为一种公示方式，它是以一种新的公示方式对抗以前的公示，阻断登记公信力，避免登记簿记载的权利人滥用登记的公信力，损害真正权利人的利益，异议登记起到了事前防止的法律效果，其通过该方式限制房屋进入交易市场来确保真正权利人的利益。

    因此，笔者认为，房屋登记机关对当事人提交的异议登记申请材料，不仅应从形式上审查材料是否符合法定形式、是否齐全，而且应当对申请材料是否符合法定要求进行全面的、审慎的查验；房屋登记机关对申请材料不符合法定要求的不动产给予异议登记，而异议登记申请人未在法定期限内起诉致异议登记失效的，法院应当判决确认该异议登记行为违法。