一、物权变动方式的法定分类体系

    非基于法律行为的物权变动（继承、征收、裁决、建造等）一般的物权变动，意思主义：合同（登记补足对抗力）。基于法律行为的物权变动模式。动产：合同+交付债权形式主义：物权变动不动产：合同+登记。善意取得（《物权法》106条）特殊的物权变动先占、添附、遗失物（国家取得的场合）。天然孳息（归原物权人所有或用益物权人）孳息的取得。法定孳息（依约定：无或不明，依交易习惯）

以所有权为例：

    1.原始取得：不基于原所有人的意愿或者权利而取得某物的所有权。这一定义表明原始取得可以再分为两种：其一，该物原来不存在所有人，现在属于第一次取得所有权，具体包括：（1）劳动生产；（2）孳息：（3）先占等。其二，该物原来有所有人，但现在的所有人取得所有权与原所有人的意愿/权利无关，具体包括：（1）公法方式如征收；（2）私法方式如拾得；发现；添附与善意取得。

    2.继受取得：基于原所有人的意愿或者权利而取得某物的所有权（1）基于合同（买卖、互易、赠与、借款、供电汽水）：合同+交付/登记=所有权（2）基于继承（包括法定继承、遗嘱继承与受遗赠、遗赠扶养协议的遗赠）

    二、基于法律行为（合同）的物权变动的模式

    （一）我国立法的基本公式：

    1.基本原理：物债两分

    有效的买卖合同＋登记／交付＝所有权转移

    债权行为与物权行为的“区分原则”：区分物权行为与债权行为；区分物权与债权。区分原则的含义：

    （1）物权行为不影响债权行为的效力：

    当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

    （2）债权行为与物权行为的效力不同：

     合同（债权行为）的债权效力表现在：要求交付标的物（财物之债）；要求交付价款（货币之债）；

     交付或者登记（物权行为）的效力表现在：标的物所有权转移；货币所有权转移。

    2.基本公式在我国物权法的具体体现：有效的合同＋登记/交付＝物权变动【俗称登记生效主义】

    不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

    动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

    由此可见：（1）登记是不动产物权变动的生效要件，公式化具体表述：有效的合同＋登记＝不动产物权变动（2）交付是动产物权变动的生效要件，公式化具体表述：有效的合同＋交付＝动产物权变动；据此，再来正确理解物权法分则的以下物权变动及其条文——建设用地使用权——设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。

    不动产抵押权——以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

    动产质权——质权自出质人交付质押财产时设立。

    有价证券质权——以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，当事人应当订立书面合同。质权自权利凭证交付质权人时设立；没有权利凭证的，质权自有关部门办理出质登记时设立。

    股权质权——以基金份额、股权出质的，当事人应当订立书面合同。以基金份额、证券登记结算机构登记的股权出质的，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立；以其他股权出质的，质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立知识产权质权——以注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权出质的，当事人应当订立书面合同。

    质权自有关主管部门办理出质登记时设立。应收帐款质权——以应收账款出质的，当事人应当订立书面合同。质权自信贷征信机构办理出质登记时设立。

    （二）例外的意思主义模式：有效合同＝物权变动＋登记﹥第3人【俗称登记对抗主义】

    土地承包经营权——土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

    地役权——地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

    动产抵押权——规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。

    三、基于法律行为以外原因【事件、事实行为、司法行为、行政行为】的物权变动：不以登记、交付为生效或者对抗要件

    （一）取得权利以“某种事实”（事件、事实行为、行政司法行为）发生为准，无需登记与交付（第２８～３0条）：

    1．因法院（仲裁机构）的法律文书、政府的征收决定发生的物权变动，自该行为生效时发生效力；

    2．因继承、受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力；

    3．因合法建造、拆除房屋设立、消灭物权的，自该事实行为成就时发生效力；

    （二）但取得后又处分的，须经“双重登记”手续，才能发生物权变动的效力，否则只能发生债权的效力：“都市生活”与“山寨生活”的联系即在于此第31条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

    四、特殊的物权变动的四类情形

    （一）善意取得

    买卖合同解释第3条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《物权法》无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：  （1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（2）以合理的价格转让；（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

    婚姻法解释三第11条一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

    1.善意取得的逻辑展开

    ——买卖合同解释第3条的逻辑：

    合同有效受让人善意的：（1）已经完成交付、登记的，善意取得所有权；（2）未完成交付、登记的，所有人取回，受让人追究无权处分人的违约责任

    受让人恶意的：（1）不得善意取得，但所有人追认或无权处分人事后取得处分权的，仍可以继受取得所有权；（2）未取得所有权的，追究无权处分人的违约责任

善意取得，仍然属于原始取得。

    2．构成要件（1）受让人善意、无过失；（2）受让人有偿；（3）受让人已经占有（动产）／登记（不动产）（4）无权处分人合法占有动产或者受委托登记不动产在自己的名下。

    ——这就意味着对于动产而言，只限合法占有（委托占有）物（租赁、借用、保管等）的情形；反之，脱离物（遗失物、埋藏物隐藏物、盗赃物）绝对不适用善意取得。

    ——这也意味着对于于不动产而言，适用的情形限于：委托隐名登记。反之，伪造他人房产证的情形，绝对不适用善意取得。

    3.他物权准用善意取得：质权、留置权、抵押权等均可适用。

    4.法律效果：第三人善意取得后，此后的处分按照正常的规则处理。

    （二）拾得遗失物

    1.遗失物绝对不适用善意取得规则

    第107条所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。要求拾得人返还原物，无期间遗失物返还选择拾得人赔偿（视为主动追认，受让人继受取得）。2年内受让人善意的，回赎要求受让人返还选择要求受让人返还受让人恶意的，无需回赎。2年后，只能选择是的赔偿（推定被动追认，受让人继受取得）

    2.遗失物的物权规则：归国家的场合叫原始取得

    拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取；不知道的，应当及时发布招领公告。遗失物自发布招领公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有。

    ——返还给失主，物归原主（没有发生物权变动）；

    ——归国家所有，属于原始取得。

    3.遗失物的债权规则

    拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。由此可见：不当得利之债：负有返还或者上缴义务，据为己有的，就其获利，构成不当得利，承担返还原物及孳息之责；无因管理之债：保管遗失物等支出的必要费用，构成无因管理，向失主主张之。侵权之债：负有妥善保管义务，基于故意、重大过失损害的，构成侵权，承担赔偿责任；合同之债：不得请求报酬，除非基于悬赏广告构成合同之债。

    （三）基于其他事实行为：先占、添附、发现隐藏物等

    【例如】潘某与刘某相约出游，潘某在长江边拾得一块奇石，爱不释手，拟带回家。刘某说，《物权法》规定河流属于国家所有，这一行为可能属于侵占国家财产。关于潘某能否取得奇石，下列哪一说法正确。理由如下：可以，因为即使长江属于国家所有，但石头是独立物、无主物，依先占的习惯可以取得其所有权

    （四）基于事件：如孳息的取得【略，按照众合的民法体系，放在合同法的买卖合同部分讲】

    五、不动产登记

    （一）预告登记：债权物权化

    当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。预告登记的真正效力在于对抗，对抗的实质含义是不阻止债权发生，但阻止物权发生。

    （二）异议登记

    权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

    异议登记的效力：第一，15日内提起确权之诉，否则时效；异议不当的，赔偿损失。第二，仅仅为了在确权期间的对抗善意第三人的善意取得，其本身既不能阻止债权（再处分行为）的发生，更不能阻止物权的发生（这一点区别于预告登记）。